A quand la reprise ?

MISE EN GARDE IMPORTANTE

La prévision est un art difficile. L’attention de tout utilisateur et de tout investisseur est appelée sur le fait que les performances et statistiques passées ne préjugent pas des performances et statistiques futures et qu’elles ne sont pas constantes dans le temps. VESPUCCI IMMOBILIER n’est jamais tenu d’une obligation de résultat, dans ses prestations. L’utilisateur et l’investisseur reconnaissent savoir que les marchés répondent à des variables et contraintes nombreuses, pour certaines imprévisibles, y compris par les professionnels. Dans la conception et la gestion de votre société foncière et l’accomplissement des services offerts, VESPUCCI IMMOBILIER agit en obéissant aux normes de qualité et de conscience de son art, et en faisant ses meilleurs efforts.

 

Depuis quelques mois, les journaux américains regorgent d’articles qui annoncent la reprise tant attendue du marché de l’immobilier résidentiel.

Dés lors, la question qui vient immédiatement à l’esprit est la suivante : la reprise est-elle solide ? Jusqu’au les prix vont-ils monter ?

En raison notamment de l’impact de la crise économique européenne qui n’en finit pas, des menaces géo-stratégiques (Corée, Iran), il est bien difficile de prévoir si la reprise se maintiendra, en revanche, si elle devait perdurer, il est possible d’avoir une idée de l’évolution des prix des biens que nous visons.

A ce sujet, on peut débattre sans fin de la valeur qui doit servir de référence historique pour déterminer la valeur objective des biens immobiliers aux Etats-Unis , et plus spécifiquement en Floride.

Ce débat implique de trancher le problème de savoir s’il y a eu, de 2005 à 2008, émergence d’une « bulle spéculative », comme certaines courbes d’analyse le suggèrent, et, si l’on répond par l’affirmative, d’apprécier quelles conséquences cette spéculation a eu sur le prix payé par le marché afin de déterminer la valeur objective.

En fait, les moyennes statistiques ne reflètent pas la situation du marché qui nous intéresse, et l’analyse doit être affinée par territoire (comté, ville, voire quartier) et par type de biens :

  • Tous les territoires visés par notre réflexion, et tous les types de biens qui y sont construits, ont en commun d’avoir souffert ensemble de la conjoncture d’une crise de financement des acheteurs, et d’une économie déprimée, qui a amputé le moral des ménages et leur capacité financière.
  • S’ajoute spécifiquement la conséquence de l’éclatement d’une bulle spéculative ayant affecté le seul marché des appartements (dits « condos ») à Miami : quartiers de Downtown, Brickell Midtown et dans une moindre mesure Miami Beach ; et ce, du fait d’une construction d’immeubles en nombre tel que le marché ne pouvait pas les absorber.

Cette seconde crise, spécifique à certains territoires et à certains types de biens, s’est ajoutée à la première, générale, pour apeurer banques et acheteurs, et « tirer le marché statistique vers le bas ». Elle ne vicie pas pour autant tous les marchés, tous les biens et n’a pas affecté tous les types d’occupants.

La crise a, de façon active, touché deux types d’acheteurs positionnés sur des marchés différents :

  • La population de Miami centre : internationale, aisée et ouverte à la spéculation, qui a été touchée par la chute générale de valeur des condos neufs ou des maisons individuelles luxueuses ;
  • La population presque déshéritée, ayant emprunté au-delà de ses moyens, pour acquérir des biens plus anciens de qualité insuffisante.

De façon passive et à la marge, un troisième type de population, sur un autre type de biens, a été touché : une classe moyenne et travailleuse (cadres et maîtrise), habitant au sein de banlieues bien entretenues : des petits immeubles, des maisons récentes et des townhomes.

Certains, au sein de cette population ont souffert d’une perte d’emploi, qui conduit à des saisies, et tous ont connus des difficultés de financement, qui ont affecté la fluidité du marché. Malgré la reprise amorcée, il reste des biens à acquérir à des conditions exceptionnelles.

Comme cette dernière catégorie de biens :

  • ces biens n’avaient pas connu, jusqu’à la chute de 2008, une inflation du nombre de constructions ;
  • pas plus qu’elle n’avait subi de hausse des prix fondée sur la spéculation ;

il en résulte qu’il n’y a pas, pour ces biens-là d’offre surabondante, dont l’écoulement pourrait peser sur la reprise actuelle du marché.

Ainsi et pour ce type de biens, nous pensons également qu’il est raisonnable de retenir les valeurs de fin 2006 / début 2007 comme celles objectives, non spéculatives et sérieuses, que le marché reprendra pour référence.

En effet, ces valeurs sont proches du coût de construction augmenté d’une marge constructeur ; si la reprise actuelle perdure, il est difficile de croire que les prix de référence se situeront sous le coût de construction.

VESPUCCI IMMOBILIER, juin 2013

 

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