Une stratégie de bon sens
En cette période de reprise du marché, le marché immobilier résidentiel de la Grande Région de Miami recèle toujours des gisements importants de plus-values substantielles à moyen terme et même à court terme :
– les prix d’acquisition sont bas 1 ;
– l’excès de l’offre par rapport à la demande sera résorbé sous un moyen terme :
• les réserves foncières sont limitées (notamment par le Parc national des Everglades à l’ouest) ;
• en raison de l’incertitude qui pèse sur le marché de l’emploi et de la réticence des banques à prêter, de nombreux américains sont encore exclus de l’acquisition des biens immobiliers ; cependant, cette situation est en cours d’amélioration.
La Grande Région de Miami cumule les avantages liés à un véritable tissu économique, au tourisme et à un afflux de population étrangère en quête de l’American Dream, qui même endommagé reconnaissons-le, existe toujours.
Nous cœur de cible, les biens entre 50.000 $ à 150.000 $, correspondent à ceux qui avait pour certains une valeur historique 2007 de l’ordre de 150.000 à 450.000 $, c’est le marché d’une population « middle-class + » évitant les extrêmes : population en plus grande difficulté, ou biens trop luxueux ou spéculatifs.
Nous avons tendance à éviter les secteurs de Miami centre et Miami Beach, où la présence de nombreux acheteurs et investisseurs étrangers soutient plus qu’ailleurs le marché, limitant donc les opportunités de prix très favorables.
Nous évitons également les studios et préférons les biens comportant des chambres, plus aptes à répondre aux besoins de location d’une cellule familiale stable et à double revenu.
Un concept simple
Deux approches sont possibles :
– achat comptant pour saisir de bonnes opportunités – mise en location productive de revenu – revente avec plus-value à moyen terme ;
– achat comptant – rénovation légère éventuelle – revente (approche de type marchand de biens).
Une sécurité financière
Un revenu locatif intéressant – des acquisitions à des prix sous le prix de construction.
Une possibilité de plus-value substantielle
Grace à un prix d’achat d’opportunité.
Un mécanisme rassurant (toutes choses égales par ailleurs)
Si les locataires se raréfient c’est parce que le nombre d’accédants à la propriété augmente.
Si le nombre d’accédants augmente, les prix de l’immobilier augmentent.
1. Par référence au coût de construction, par référence à une valeur de capitalisation des loyers, par référence à ceux de destinations comparables (rivieras française et italienne), par référence aux prix de 2000 actualisés de l’inflation.
| < Un bon projet | La grande région de Miami > |