Le marché : mythe ou réalité
Investir dans l’immobilier résidentiel à Miami : mythe ou réalité ?
« VU A LA TELE » : des reportages flatteurs
Qui n’a pas en tête les reportages sur Miami d’il y a deux ans environ : le nouvel eldorado immobilier pour français audacieux à qui la fortune tend ses bras accueillants ?
Alors qu’on nous annonce que la marché immobilier américain repart, il est clair qu’en France les perspectives sont sombres : économie et pouvoir d’achat en berne, fiscalité écrasante, risque d’insolvabilité de locataires protégés par la loi, etc.
Dés lors, il devient encore plus tentant de s’intéresser à l’immobilier résidentiel de la Grande Région de Miami.
Pour autant, est-ce si simple ?
Non ! Ainsi beaucoup d’acheteurs reviendront bredouilles et déçus : ils auront visité pléthore de biens, mais aucun ne rentrait dans leurs critères ou dans leurs budgets.
Et puis, ils ont sous-estimé l’obstacle de la langue : il y a une grande différence entre une conversation courante en anglais pour commander au restaurant, demander son chemin, échanger sur la cuisine française ou la ville de Paris et pouvoir mener à bien une opération d’acquisition immobilière selon un processus qui ne ressemble pas du tout à celui de la France.
A un moment donné, tous ces biens visités, toutes ces informations nouvelles en français, en anglais, toutes ces lois qu’il faut soudain maitriser, tout cela se mélangera dans leur tête. Débordés par la situation, ces investisseurs préfèreront jeter l’éponge.
En rentrant en France, ils diront à leurs amis « qu’ils étudient deux ou trois affaires», traduction : leur projet ne se réalisera jamais.
Rien d’étonnant : si on ne dispose d’aucun repère sur un marché que l’on découvre, comment s’y retrouver ?
D’autres français reviendront au pays, tout heureux de leur « super affaire de Miami. » Ils montreront à leurs amis et à leurs familles les photos et les vidéos de leur appartement, de leur maison à Miami.
Ils seront même prosélytes : « Jean-Pierre, à ces prix là, tu serais idiot de ne pas t’acheter un appartement à Miami ».
Mais parfois … très peu de temps après, des nouvelles tomberont … que nos investisseurs garderont pour eux.
Un voisin a acheté un appartement identique dans la même résidence… 23 % moins cher !
Pas de chance, le règlement de copropriété interdit la location, ce qui va rendre le remboursement du crédit problématique.
Classique : le loyer couvre à peine les charges de copropriété qui sont énormes dans cet immeuble.
Autre curiosité locale : la ville de Miami leur a infligé une amende, car la pelouse de la propriété n’est pas tondue.
La taxe foncière, « Real Estate Property Tax » est le double celle qu’ils attendaient : quelle joyeuseté !
Alors, investir à Miami dans l’immobilier résidentiel : Mission Impossible ?
Ce serait vite oublier qu’impossible n’est pas français !
Même si la marché repart, il est toujours possibles de faire de bonnes, voire d’excellentes affaires !
Mais toutes ne sont pas pour tous. L’une sera parfaite pour celui qui ne veut qu’un rendement, l’autre sera destinée à celui qui vise une plus-value. Celle-ci sera pour celui qui veut à terme reprendre l’usage de son bien, celle-là pour celui ne s’en soucie pas et revendra.
Avant tout, chaque investisseur doit se demander: « Quelle est ma motivation profonde à investir dans l’immobilier résidentiel de la Grande Région de Miami ?
Ces motivations sont de plusieurs types :
– Vous êtes déçu des biens que vous pouvez acheter en France. Il est vrai que pour des montants similaires, vous pouvez disposez de surfaces nettement plus importantes aux USA, avec des biens aux standards américains.
– Vous êtes écœuré par les mesures fiscales incessantes et successives qui rabotent régulièrement les avantages fiscaux concédés aux particuliers qui en France investissent dans l’immobilier locatif.
En 2010 et 2011, pour chacune de ces deux années, il n’y a eu pas moins de quatre lois de finances rectificatives !
En 2013, il y a eu « seulement » trois lois de finances rectificatives.
Les rendements deviennent dérisoires surtout en regard du risque par ailleurs croissant d’avoir un locataire devenant impécunieux, protégé par la loi.
– Vous avez envie de diversifier vos investissements, et à l’heure de la menace sourde qui pèse sur l’euro, la pertinence d’un investissement en dollars a plus en plus d’acuité.
– Vous êtes séduit par l’idée de posséder une société foncière vous permettant d’appréhender un revenu complémentaire mais également de parier sur des plus-values significatives, ou si vous êtes moins patient d’avoir une approche marchand de biens.
Mais pour réaliser ce projet, il y a de nombreuses erreurs à éviter.
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